Kjøpe et hus før en renteheving

Få økonomiske begivenheter skaffer seg like stor oppmerksomhet som Federal Reserves politiske møter. Alle vil vite om og når Fed endelig skal heve renten - etter et enestående nullbundet regime - og hva potensielt nedfall kan være. Boligmarkedet er spesielt interessant, delvis fordi boligsalget er så avhengig av rentenivå og delvis fordi det var sammenbruddet av boligmarkedet som ansporet den siste store resesjonen.

Direkte eller indirekte påvirker en renteheving alle som har boliglån. Dette er mest åpenbart for de som har pantelån med justerbar rente (ARM), siden deres månedlige rentebetalinger øker umiddelbart.

Den føderale rentesatsen har ligget på eller i nærheten av 0 siden 2008, noe som betyr rekordlave boliglånsrenter i USA. Mellom midten av 2014 og midten av 2015 utlignet det gjennomsnittlige 30-årige faste lån for under 4%. Boligkjøpere har aldri sett kreditt så billig for så lenge, og mange nåværende huseiere var i stand til å refinansiere til attraktive nye priser.

Stigende renter ville kompromittere det lave rentemarkedet, som påvirker kjøpere og selgere, selv om det er på forskjellige måter. Som en generell regel har kjøpere råd til å kjøpe i et dyrere utvalg av hjem når rentene er lave, fordi deres månedlige rentebetalinger er redusert. Når prisene stiger, blir kjøperne presset ut av dyre markeder, i det minste i utgangspunktet; Hvis for mange kjøpere blir priset ut av et marked, vil prisene sannsynligvis falle.

Hvordan renteforhøyelser oppstår

Moderne sentralbanker, inkludert Federal Reserve, påvirker rentene ved å endre mengden penger som sirkulerer i økonomien. Dette skjer normalt gjennom kjøp eller salg av amerikanske Treasurys, som danner grunnrenten i kapitalmarkedene.

Anta at Fed ønsker å heve renten i økonomien. Ved hjelp av Treasury Department selger Federal Reserve Treasurys på markedet. Investorer (for det meste banker, myndigheter og andre store institusjoner) kjøper disse skattkassene med kontanter, og kontantene bare ligger i Feds balanse.

Kontanter i Fed-balansen sirkulerer ikke lenger i økonomien, og reduserer dermed effektiv pengemengden. Flere Treasurys er på markedet som konkurrerer om selgere, og det er mindre penger som går rundt for å by opp prisen på disse Treasurys. Begge faktorene undertrykker statskursprisene, noe som øker avkastningen. (Husk at Treasurys og andre obligasjoner har høyere avkastning til lavere priser, fordi forskjellen mellom kjøpesummen og innløsningsprisen er større.)

Statsobligasjoner representerer den tryggeste måten å få avkastning på markedet, så alle andre produkter - inkludert pantelån - må legge til ekstra avkastning for å lokke investorer og långivere bort fra Treasurys. Når avkastningen på Treasurys stiger, gjør også andre renter i økonomien.

Stigende rente og låneutgifter

Rentehevinger gjør det mer kostbart å låne penger, og boligkjøpere bruker pantelån til praktisk talt alle boligkjøp. Pantelån har en tendens til å ha multidekadeutsikter, så utlånere vil sannsynligvis begynne å øke renten før Fed gjør det; Tross alt, långivere vet at en renteøkning kommer etter hvert.

Til og med halvparten av prosentpoenget utgjør en stor forskjell over tid. Anta at en kjøper tar opp et lån på $ 250 000 dollar over 30 år til 3,92% (omtrent den gjennomsnittlige markedsrenten i september 2015); den månedlige utbetalingen hans skulle komme ut på rundt $ 1.182, og den totale kostnaden for hans pantelån forventes å være rundt $ 425.000.

Endre imidlertid renten til 4,42%, og det månedlige betalingsbeløpet går til $ 1 255. Dette kan ikke virke som mye, men de totale kostnadene for pantelånet overstiger nå $ 451.000 - en økning på $ 26.000.

Stigende rente og boligpriser

Det er tydelig å se at en Fed-renteheving vil gjøre finansieringen dyrere, men det er mindre tydelig hva innvirkningen vil ha på boligprisene.

Det er ikke en streng historisk sammenheng mellom boligpriser og renteoppgang. Det er en langt bedre sammenheng mellom boligpriser og vekst i bruttonasjonalprodukt (BNP); etterspørselen etter nye hjem har en tendens til å vokse når økonomien nynner.

En stigende rente kan bryte begge veier. Mange prognostikatorer er opptatt av at en stigende rente vil rokke en ustabil økonomi, noe som burde dempe etterspørselen etter boligkjøp. Kombiner dette med tøffere finansieringsbetingelser, og det er lett å gjette at boligprisene skal synke.

Siden minst midten av 1980-tallet har imidlertid en stigende rente normalt falt sammen med en sunnere økonomi. Dette betyr at flere kjøpere på markedet, flere boliger blir bygget og høyere priser.

Håpende boligkjøpere bør ikke tenke over med hensyn til Fed-politikken. Selv om rentene går beskjedent - de fleste forventer en kvartpunktsøkning i slutten av 2015 eller begynnelsen av 2016 - vil lånekostnadene være i nærheten av historiske lavmål. Selvfølgelig er det mange andre viktige hensyn, for eksempel en kjøpers inntekt eller om boligen er i et godt nabolag. Til slutt bør en liten renteøkning bare ha en beskjeden innflytelse på kjøpsbeslutninger.

Konklusjon

Det gjennomsnittlige 30-årige faste rente i august 2015 var 3,91%, ifølge Freddie Mac. Dette er over rekordlave priser på slutten av 2012 på 3,35%, men fortsatt langt under historiske nivåer. Tenk på at gjennomsnittsraten var 4,69% i 2010, 5,87% i 2005, 8,05% i 2000 og 13,74% i 1980.

Hvis en boligkjøper ser i et dyrt, blomstrende eiendomsmarked, som San Diego, Denver, Dallas eller San Francisco, kan det være en drivkraft til å låse seg inn i en lavere rente før Fed retter seg mot en høyere rente.

Stigende priser utgjør en større forskjell på lang sikt (25 og 30 år ute), men de har bare en beskjeden månedlig innvirkning. Hvis det ikke er sannsynlig at en håpefull kjøper vil bo i et hjem i lang tid, får rentene mye mindre betydning.

Stigende renter reduserer sannsynligheten for at en ny boligboble sprenges, som den i 2007. Det er tryggere i det lange løp for huseiere å ha et jevnt, stigende rentemiljø. Det er vanskelig å forutsi den økonomiske effekten av en Fed-tur, men historien viser at eiendelbobler dannes når rentene er lave, og ikke omvendt.

Loading...