Økonomi ved å kjøpe et strandhus: Les før du kjøper

Å kjøpe et strandhus kan gi en utmerket avkastning (ROI), gi deg en pålitelig inntektsstrøm og gi deg et sted på stranden å feriere gratis når du ønsker det.

Metoden fulgt av mange strandhusinvestorer er å kjøpe huset og deretter leie det ut i høysesongen turisme. For eksempel ville en strandhuseier i Florida sørge for at huset hans er tilgjengelig for leie i snøfuglsesongen oktober til mars, da innbyggerne i delstatene i Midwestern og New England stiger ned til Sunshine State for å unnslippe kulda.

Mange eiendomsinvestorer som finner et strandhus i et område med stor leieetterspørsel og holder det okkupert gjennom den travle sesongen, hevder å tjene nok penger i løpet av disse månedene til å dekke utgifter for hele året, slik at de effektivt kan bo i huset gratis i høysesongen. Konseptet er oppsiktsvekkende forlokkende Å eie et feriehus på stranden er noe mange amerikanere håper på, mens det å eie et slikt hjem er enda bedre.

Før du tar steget, må du imidlertid forstå økonomien ved å eie et strandhus og utfordringene du står overfor å bli med i deres rekker. Dyre eiendommer, høye lånekostnader, ublu forsikringssatser, regninger og inn- og utkoster for eiendomsforvaltning representerer noen av vanskene du kan forvente å møte som en strandeier.

Eiendomskostnader

Ingenting gir en premie til prisen på et hus som en beliggenhet ved stranden. Til og med et hus som ligger bare innen gangavstand fra stranden koster vesentlig mer enn et sammenlignbart hus 10 mil innover i landet.

For eksempel, i Delray Beach, Florida, en populær strandby i Palm Beach County, var medianhusprisen i 2017 254 000 dollar, ifølge Zillow. Imidlertid er rew beachfront hjem tilgjengelig for under 1 million dollar.

At eiendommer nær stranden vanligvis koster mye er ikke banebrytende informasjon, men det kan ikke legges for stor vekt på hva en stor investering du gjør når du bestemmer deg for å kjøpe et strandhus. Dette gjør det desto mer viktig å forstå økonomien i investeringen, spesielt kostnadene du sannsynligvis vil møte.

Lånekostnader

Prioritetsrenten for en investering eller fritidseiendom er nesten alltid høyere enn for en eier okkupert eiendom. Strandhus er spesielt utfordrende siden det på grunn av høye priser er sannsynlig at pantelånet ditt vil være et jumbo-lån, som har en tendens til å være dyrere enn et konformt lån.

På et lån på 1 million dollar kan et enkelt prosentpoeng lagt til renten øke den månedlige betalingen betydelig. Hoved- og renteutbetalingen på et pantelån på 1 million dollar, med en rente på 4% og en løpetid på 30 år, er $ 4,774. Det samme pantelånet, men med 5% rente, koster $ 3668 per måned i hovedstol og renter. En forskjell på 600 dollar per måned høres kanskje ikke ut som mye, spesielt når du arbeider med investeringssummer i millionbeløpene, men på en budsjettoppgave kan det være forskjellen mellom å lande i det svarte og i det røde.

Forsikringspriser

Boligeiereforsikringen på ditt strandhus vil sannsynligvis være flere ganger dyrere enn for ditt primære hjem. Nesten alle kyststater krever at huseiere på stranden skal kjøpe flomforsikring. Spesielt på østkysten har premiene for denne dekningen skutt opp i løpet av det 21. århundre, hovedsakelig på grunn av flere orkaner som banket regionen og forårsaket omfattende og kostbare skader.

En årlig premie på 10.000 dollar eller mer for flomforsikring er ikke uvanlig for et strandhjem i Florida. Andre stater på østkysten, som Nord-Carolina, er mer fornuftige, men det er tvilsomt at du vil tjene like mye på leieinntekter der uten 12 måneder med varmt vær. Forsikringskostnadene i California er vanligvis lavere enn på østkysten, men staten gjør mer enn det for ublu priser på eiendommer.

Sedler

De månedlige regningene for et strandhus strekker seg utover pantelån, verktøy og kabelregninger. For en ting vil skatteregningen din sannsynligvis være stor på grunn av verdien av ditt strandhus. Hvis strandhuset ditt er en inntektseiendom, betyr det at du også må betale for ting som markedsføring, reklame, å ansette folk til å vise eiendommen din, behandle husleieinnbetalinger, og hvis du er uheldig, vil saksomkostninger som stammer fra leietvist. Disse pengene legger opp. Driftskostnader som ikke inkluderer pantelån, skatter og forsikringer kan lett spise opp halvparten av inntektene fra strandhuset ditt.

Eiendomsforvaltning

Eiendomsforvaltning innebærer mye mer enn å signere leieavtaler og samle husleiekontroller. Når noe bryter i huset, for eksempel en VVS-enhet eller kjøleskap, er det ditt ansvar som huseier å fikse det. Begrunnelse, maling, takvedlikehold og skadedyrbekjempelse representerer bare noen få andre ting du må være på toppen av som en ansvarlig strandhuseier.

Med mindre du er en eiendomsinvestor på heltid uten annen jobb, er det tvilsomt at du har tid eller lyst til å sjonglere dette ansvaret på egen hånd. Selv eiendomsinvestorer på heltid administrerer generelt ikke sine egne eiendommer fordi de har for mange å spore.

Dette betyr at du sannsynligvis vil ansette en eiendomssjef for å koordinere jobber som landskapsarbeid, vedlikehold og reparasjon. I tillegg kan en god eiendomsforvalter markedsføre ditt strandhus i turistsesongen, innføre leieavtaler, håndtere utkast og for sen betaling, vise eiendommen din for interesserte leietakere og håndtere husleieinnbetalinger. Å ha en eiendomssjef du kan stole på er uvurderlig, spesielt hvis du ikke bor i kjøreavstand fra strandhuset ditt.

Når det er sagt, er gode eiendomsforvaltere ikke billige. Avhengig av omfanget av tjenester, betaler de fleste eiendomsforvaltere 6 til 12% av innsamlet leie. Dette kan spise raskt.

Loading...